- Mortgage nedir?
Mortgage sistemi iki yüz yılı aşkın bir süredir dünyanın çeşitli ülkelerinde bazı belirli farklılıklar göstermek suretiyle uygulanmaktadır. Sistem, konut edinmeyi kolaylaştırdığı gibi, yapı kalitesinin yükselmesine, şehir planlamacılığın etkin bir noktaya gelmesine ve mülkiyetin ve alışverişlerin kayıt altına alınmasına büyük katkı sağlamaktadır. Kelime anlamı "ipotek" olan "Mortgage", esas itibariyle bir çeşit gayrimenkul finansman sistemini ifade etmek için kullanılır. Yöntemler, genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 20-30 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılmasına dayanır.
- Hangi kredi türleri bu kanunun kapsamı içerisine girmektedir?
Tüketicilere;
Konut edinmeleri amacıyla kredi kullandırılması,
Konutların finansal kiralama yoluyla kiralanması,
Sahip oldukları konutların teminatı altında kredi kullandırılması şeklinde tanımlanmıştır.
Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamında değerlendirilir.
- İpoteğe Dayalı Konut Finansman Sistemi (Mortgage)'ne dahil olan konutlar hangileridir?
- Yapı kullanma izni alınmış tüm konutlar
- Proje ve inşaat safhasındaki konutlar
yeni düzenlemelerle oluşturulacak sistemden yararlanabilecektir. Kaçak yapılar, kaçak konut inşası, bu şekilde inşaa edilmiş konutların büyütülmesi, kat çıkılması ve katla yeni bölümler eklenmesi ipotekli konut finansmanı sisteminin kapsamı dışında kalmaktadır.
- Yeni Kanun kapsamındaki kredilerin kar payı oranı ne olacak?
Kanun'da herhangi bir kar payı oranı belirlenmemiştir. Ayrıca kısa vadede kar paylarının düşmesini sağlayacak bir sistem de bulunmamaktadır. Kredi oranları, piyasa şartlarına göre değişim gösterecektir.
Kanun'un tüketiciler için getirdiği en önemli değişikliklerden birisi, tüketicilerin değişken kar payı ile de kredi kullanabilme imkanının oluşturulmasıdır. Kanun'un yürürlüğe girmesinden sonra, tüketiciler; üç şekilde kredi kullanabileceklerdir. Bunlar;
Sabit, Değişken, Sabit + Değişken kar paylı konut kredisidir.
Değişken oranlara referans olacak endeks veya endeksler TCMB tarafından belirleneceği Kanun'da belirtilmiştir. Ancak bu konuda henüz bir düzenleme yapılmadığı için bu konu belirsizliğini korumaktadır.
Değişken kar payı oranlarının en önemli özelliği, piyasadaki kar payı oranlarına paralel olarak, sözleşmelerde belirlenecek dönemlerde (1, 3, 6 ay v.b) değişmesi, dolayısıyla tüketicilerin ödedikleri taksitlerin yukarıda belirtilen dönemlerde azalmasını veya (belirlenecek azami oranlar kapsamında) artmasını sağlamasıdır.
- Yeni Kanun kapsamında mevcut kredi başvuru/değerlendirme sürecinde bir değişiklik olacak mı?
Konut finansman kanunu ile birlikte konut finansman kuruluşları, tüketicilere Sözleşme Öncesi Bilgi Formu (“SÖBF”) vermek zorunda olacaklardır. SÖBF, krediyle ilgili genel bilgileri ve sözleşme koşullarını içerecektir. Konut kredisi sözleşmesi, ancak SÖBF' nun verildiği tarihten bir iş günü sonra imzalanabilecek, aksi halde sözleşme geçersiz olacaktır. İmzalanan sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi ise zorunlu olacaktır.
SÖBF' nin içeriği, tüketicilerin bilgilendirilme yöntemleri Sanayi ve Ticaret Bakanlığı tarafından belirlenecektir. Bu yönde bir düzenleme bulunmadığından, uygulamanın netleşmesi için yukarıda belirtilen bakanlığın ilgili yönetmeliği en kısa zamanda yayımlaması beklenmektedir.
- Konut Finansman Kanununa kapsamında kullandırılacak kredilerin şartları nelerdir?
Konut Finansman Kanunu tüketicilere kullandırılacak konut kredileri için herhangi bir şart öngörmemektedir. ( Ekspertiz değerinin %75'i, konutların özelliği, kredinin vadesi gibi.) Konut Finansman Kuruluşları kendi kredi politika, mali yapıları, risk yönetim politikası v.b.kriterlere göre, serbestçe belirleyebileceklerdir.
- Kanun kapsamında konut alımına yönelik kredi kullanabilmek için %25 peşinat ödenmesi ve krediye konu konutun Yapı Kullanma İzni (İskan İzni)'ne sahip olması gerekmekte midir?
Kanun konut finansmanı yapacak kuruluşlara tüketicilerin kredilendirilmesi aşamasında herhangi bir sınırlama getirmemektedir. Bu nedenle,ilgili kuruluşlar kredi şartlarını kendi kredilendirme politikaları kapsamında belirlemeye devam edecektir. Bununla birlikte Kanun'un en önemli kısmını, konut kredilerinin fonlanabilmesi için getirilen enstrümanlar oluşturmaktadır. Bu enstrümanlar arasında, İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler ön plana çıkmaktadır. Yasa koyucu, bu enstrüman için teminat oluşturabilecek konut kredilerinin özelliklerini belirlemiş olup, bu tür kredilerin teminatını sadece yapı kullanma iznine sahip konutların oluşturabileceğini ve söz konusu kredi tutarlarının konut ekspertiz değerinin en fazla %75'i kadar olabileceğini hükme bağlamıştır. Dolayısıyla, bu enstrümanı kullanarak fonlama sağlamak isteyen konut finansmanı kuruluşlarının, tüketicilere kredi sağlarken bu özellikleri dikkate almak zorunda olacağı açıktır. Bu nedenle, sistemin işlerlik kazanmasını beklediğimiz önümüzdeki bir iki yıllık süreçte, konut finansmanı kuruluşlarının bu özelliklere sahip kredilere ağırlık vereceği beklenmektedir.
- Konut Finansman Kanunu kapsamında, konut kredisi kullanacak tüketicilerin hangi sigortaları yaptırmaları zorunludur?
Kanun herhangi bir sigorta zorunluluğu getirmemektedir, ancak konut finansmanı kapsamında yapılacak sigorta sözleşmeleriyle ilgili usul ve esasların belirlenmesinde Hazine Müsteşarlığı'nın yetkili olduğunu belirmektedir. Dolayısıyla Kanun'un yürürlüğe girmesini takiben yapılacak ikincil düzenlemelerde(yönetmelik ve tebliğlerle) çeşitli sigorta zorunluluklarının belirlenmesi mümkün olabilir. Diğer taraftan, bankaların mevcut politikalarını devam ettirerek, konut sigortası, DASK, hayat sigortası ve ferdi kaza sigortası talep etmeleri beklenmelidir.
- Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kullanılmış olan konut kredisi Kanun kapsamına girecek mi?
Kanun yürürlüğe girmeden önce kullanılan tüm konut kredilerinin Kanun kapsamına alınması mümkün olmakla birlikte, bu konudaki seçim tüketicilerin tercihine bırakılmıştır. Buna göre, kanun öncesinde kullanmış oldukları konut kredisinin Konut Finansmanı Kanunu kapsamına alınmamasını tercih eden tüketicilerin, Kanun'un yürürlüğe girmesini takip eden 3 ay içinde krediyi kullanmış oldukları bankaya bu tercihlerini yazılı olarak bildirmeleri gerekmektedir. Öngörülen 3 aylık süre dolmadan kredisinin yasa kapsamına alınmasını tercih eden tüketicilerin konut kredileri, tercihlerini yazılı olarak bildirdikleri gün itibarıyla, herhangi bir tercih bildirmeyen tüketicilere ait krediler ise öngörülen 3 aylık süre sonunda otomatik olarak Kanun kapsamında değerlendirilmeye başlanacaktır.
- Kanunun yürürlüğünden önce kullandırılan konut kredilerinin Kanun kapsamına alınması bu krediler için herhangi bir avantaj sağlıyor mu?
Kanun'un mevcut krediler için getirdiği en önemli avantaj, kar payı ödemelerinin BSMV' den istisna edilmesidir. Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren konut finansmanı kapsamında kabul edilen kredilere tahakkuk ettirilen kar payı v.b. lehe alınan paraların tamamına BSMV istisnası uygulanacaktır. Eğer tüketiciler kanun kapsamına girmek istemezlerse BSMV istisnası uygulanmayacaktır. Bu şekilde, yeni kanun kapsamına alınacak kredilerin tüketiciye maliyeti(kar payı yükü) %5 oranında azalacaktır.
- Konut Finansman Kanununda Banka Sigorta Muameleleri Vergisinden (BSMV) istisna tuttuğu hususlar nelerdir?
- Konut finansmanı kapsamında yapılan sigortalarda sözleşme ve poliçe üzerinden alınan paralar,
- İpotek finansman kuruluşlarının, kuruluşlarında veya sermayelerini artırdıklarında çıkardıkları hisse senetlerinin itibari değerlerinin üzerinde elden çıkarılması sonucu lehlerine kalan paralar,
- İpotek finansmanı kuruluşlarının, konut finansmanı kuruluşlarının ve konut finansmanı fonlarının, konut finansmanı kapsamında yaptıkları işlemler dolayısıyla lehe alacakları paralar ( krediyi kullanandan alınan erken ödeme, istihbarat, ekspertiz ücreti, v.b komisyonlar dahil),
BSMV' den 06.03.2007 tarihinden itibaren istisna olacaktır.
- Ticari veya mesleki amaçlarla edinilen bir konuta kullandırılan krediler için BSMV istisnası uygulanacak mıdır?
Kurumlar vergisinden muaf olsun olmasın kazançları kurumlar vergisinin konusuna giren mükelleflerin, ticaret şirketlerinin veya ticari amaçla kurulmuş ortaklık ya da işletmelerin; gerek konut edinme amacıyla kullandığı krediler gerekse sahip olduğu konutu teminat göstermek suretiyle kullandığı krediler dolayısıyla lehe kalan paralara, gerçek kişilerin; mesleki veya ticari amaçla kullanacağı konutları edinmek için aldığı krediler, sahip olduğu konutu teminat göstererek aldığı ve kısmen veya tamamen mesleki ya da ticari amaçla kullandığı krediler dolayısıyla lehe kalan paralara, 6802 sayılı Kanunun 29/y maddesindeki istisna hükmünün uygulanması mümkün değildir.
- Tüketicinin kendisinin mülkiyetinde olmayan konutların teminatı altında kullandırılan kredilerden lehe alınan parlarda BSMV istisnası uygulanacak mıdır?
Konut finansmanı kuruluşları tarafından tüketicilere, sahip oldukları konutların teminatı altında kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınan paralar, B.S.M.V' den istisnadır. Ancak, tüketicinin kendisinin sahip olmadığı konutların teminatı altında kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınan paralara B.S.M.V istisnası uygulanması mümkün değildir.
- Sahip oldukları konutların teminatı altında kullandırılan kredilerde BSMV istisnası nasıl uygulanacaktır?
Uygulanacak istisnaya ilişkin tutarın (krediyi kullanandan alınan erken ödeme, istihbarat, ekspertiz ücretleri vb. dahil) hesaplanmasında, kullandırılan toplam kredinin, teminat olarak gösterilen konut değerine isabet eden kısmının dikkate alınması gerekmektedir. Örneğin; teminat olarak gösterilen konutun ekspertiz değeri 100.000 YTL kredi tutarı da 150.000 YTL olursa bu durumda ekspertiz değerine isabet eden kısım için BSMV istisnası uygulanacaktır.
- Konut Finansman Kanun'unun konut fiyatları üzerinde bir etkisi olacak mıdır?
Kanun'da, konut fiyatları üzerinde direkt etki sağlayacak herhangi bir madde bulunmamaktadır. Konut fiyatları yine piyasadaki arz/talep dengesinin bir sonucu olarak oluşacaktır. Konut finansman sistemi (mortgage) ‘nin hayata geçmesiyle birlikte, konut kredisi kullanabilecek tüketicilerin artmasına paralel olarak konut talebi artacak ve bu artış ile inşaat sektöründe konut arzına da bağlı olarak konut fiyatlarında bir artış olabilecektir. Bu tamamen konut arz-talebi ile doğru orantılı olacaktır.
- Konut kredisini sadece bankalar,katılım bankaları mı verebilecek?
Bankalar ve Katılım Bankaları haricinde Konut Finansman Kanun'unun yürürlüğe girmesinden altı ay sonra, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (“BDDK”)' ndan izin alan Finansal Kiralama ve Tüketici Finansman Şirketleri de konut kredisi kullandırabilecek veya finansal kiralama yoluyla tüketicilere konutları kiralayabileceklerdir.
- Tamamlanmamış, yapılmakta olan konutlara kredi kullandırılması mümkün olabilecek mi?
Kanun maddesi “konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması” şeklinde tanımlama yaptığından, konut kredisi bitmiş konutlara kullandırılabileceği gibi bitmemiş, henüz proje halinde olan tamamlanmamış, yapılmakta olan konutların alımı için de kredi kullandırılabileceğini kapsam dahiline almaktadır. Proje halinde olan tamamlanmamış konutlara kredi kullandırılmasını kısıtlayan herhangi bir hüküm de bulunmamaktadır. Tamamlanmamış konutlara kullandırılan kredilerin Kanun'un getirdiği bazı sermaye piyasası enstrümanları için belirlenen kıstaslara, en azından konutların tamamlanmasına kadar, uymayacakları için, önümüzdeki dönemde bankaların politikaları doğrultusunda kredi verip vermeme, veya oran fiyatlaması ya da kredi tutarında farklılaştırma gibi değişik değerlendirme yapmaları beklenmektedir..
- Konut Finansman Kanunu yürürlüğe girdikten sonra da, Kanun öncesi mevzuatta tanımlanan şartlarla konut kredisi kullanmak mümkün olacak mı?
Kanun'un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren konut edinmeleri amacıyla kullandırılacak krediler Konut Finansman Kanunu'na tabi olacaktır. Dolayısıyla, bu kanunun çıkmasından önceki şartlarla konut kredisi kullandırılması mümkün olmayacaktır.
- Kanun'un yürürlüğe girmesinden önce kullanılan konut kredilerinin kanun kapsamına alınması durumunda bu krediler için de erken ödeme cezası uygulanacak mı?
Kanun'un yürürlüğe girmesinden önce kullandırılmış krediler, yeni Kanun kapsamına alınsalar dahi, erken ödeme ücreti uygulamasına tabi olmayacaklardır.
- Konut Finansman Kanunu kapsamında kullandırılan kredilerin erken geri ödenmesi halinde Erken Ödeme Ücreti ödenecek midir?
Kanun kapsamında, sadece Sabit kar paylı krediler için, geri ödenen ana para tutarı üzerinden en fazla %2 oranında bir Erken Ödeme Ücreti talep edilebilmesi söz konusudur.
Değişken kar paylı kredilerin erken geri ödenmesi halindeyse, erken ödeme ücreti ödenmesi söz konusu olmayacaktır.Erken Ödeme Ücreti, bankaların Sabit kar paylı kredilerin fonlaması aşamasında girdikleri bazı finansal anlaşmalar kapsamında, tüketicilerin erken ödemesi sonucunda oluşacak zararların kısmen de olsa karşılayabilmesi( dengeleyebilmesi) maksadıyla bu düzenleme yapılmıştır.
- Konut Finansman Kanunu kapsamında kullandırılan kredilerde, ard arda 2 taksit ödenmemesi durumunda bankalar konutumu ne yapacaklar?
Konut Finansman Kanun'unda , mevcut 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'da öngörüldüğü üzere, bankalar ancak üst üste iki adet taksitini ödemeyen tüketicilere, bir ay süre vererek muacceliyet (borcun tamamının geri ödenmesini talep etme) uyarısında bulunabilecektir. Ancak bu talebi yerine getirmeyen tüketiciler hakkında yasal takip yapılması mümkün olabilecektir. Ayrıca temerrüde düşen tüketicilere, temerrüt tarihinden itibaren beş iş günü içerisinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirim yapılacaktır.
Kanun kapsamında İcra ve İflas Kanunu'nda yapılan değişikliklerle, konut finansman kuruluşlarının alacaklarını rehnin paraya çevrilmesi yolu dışında hacizle takip yolunu açmış olması ve daha ziyade kötü niyetli olarak yasal takip sürecini uzatmaya çalışan tüketiciler için getirilen teminat ve cezalar artırılmış olması, bu durum, bu tür kötü niyetli tüketiciler nedeniyle tüm sistemin zarar görmesini önlemeyi ve dolayısıyla sistemin bütününe olumlu bir etki sağlayacaktır.
- Kanun, Bankaların Kampanyalı satışlarla ilgili yükümlülüklerini ortadan kaldırıyor mu?
Kanun, Bankaların kampanyalı satış kapsamında kullandırdıkları kredilere ilişkin müteselsil sorumluluklarını sona erdirmemiş ancak yeniden düzenlemiştir. Kanun'un 22 ve 23. maddelerinde konuya ilişkin uygulama esasları detaylı olarak açıklanmaktadır. Kısaca kampanyalı satışlarda, konut finansmanı kapsamındaki işlemlerde, kredi veren konut finansman kuruluşu, krediyi belirli bir konutun satın alınması ya da belirli bir satıcı ile yapılacak satış sözleşmesi şartı ile vermesi durumunda, ilan ve taahhüt edilen konutun teslimatının hiç, gereği gibi ya da zamanında yapılmaması halinde, tüketiciye karşı satıcı ve diğer sorumlularla birlikte kullandırılan kredi tutarı kadar müteselsilen sorumlu olacaktır. Ayıplı malda hükümlerine göre, konut finansman kuruluşu konutun tesliminden itibaren 1 yıl süre ile kullandırılan kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olacaktır.
- Gayrimenkul piyasasında önümüzdeki dönemde ne gelişmeler bekleniyor?
Türkiye son yıllarda ekonomik ve siyasal istikrar sağlamıştır ve kişilerin gelirlerine de bu gelişmeler olumlu olarak yansımıştır. Özellikle son iki yıldır hazırlıkları devam eden yasal düzenleme sebebiyle talep iyice artmış ve gayrimenkul piyasası iyice hareketlenmiştir. Ayrıca İpoteğe Dayalı Konut Finansman Sistemi (Mortgage) 'nin de katkısıyla gayrimenkul sektöründeki canlılığın devam etmesi beklenmektedir. 2006 yılının ilk 5 ayında 2005 yılında olduğu gibi hareketli geçen gayrimenkul piyasası, 2006 Mayıs ayında yaşanan sıkıntılar sonucunda yavaşladı ve Ekim 2006 itibariyle tekrardan hareketlenmeye başladı; 2007 yılında piyasa yavaş olmakla beraber tekrardan canlanmaya başlamıştır.
- Yeni Konut Finansman Sistemi (Mortgage) 'nin avantajları nelerdir?
Mortgage sistemi iki yüz yılı aşkın bir süredir dünyanın çeşitli ülkelerinde bazı belirli farklılıklar göstermek suretiyle uygulanmaktadır. Sistem, konut edinmeyi kolaylaştırdığı gibi, yapı kalitesinin yükselmesine, şehir planlamacılığın etkin bir noktaya gelmesine ve mülkiyetin ve alışverişlerin kayıt altına alınmasına büyük katkı sağlamaktadır. Kelime anlamı "ipotek" olan "mortgage", esas itibariyle bir çeşit gayrimenkul finansman sistemini ifade etmek için kullanılmaktadır. Yöntemler, genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 20-30 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılmasına dayanır.
Menü yükleniyor...
