Yeni Konut Finansman Sistemi (Mortgage)
- İpoteğe Dayalı Konut Finansmanı Sistemi (Mortgage)
- İpoteğe Dayalı Konut Finansmanı Sistemi (Mortgage) Hakkında
- Konut Finansmanı Tanımı
- Konut edinmeleri amacıyla kredi kullandırılması,
- Konutların finansal kiralama yoluyla kiralanması,
- Sahip oldukları konutların teminatı altında kredi kullandırılmasıdır.
- Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamında değerlendirilir
- Konut Finansman Kuruluşları
- bankalar ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen
- finansal kiralama şirketleri
- finansman şirketleridir.
- İpotekli Sermaye Piyasası Aracı
- İpotek teminatlı menkul kıymetler,
- İpoteğe dayalı menkul kıymetler,
- İpotek finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen hisse senedi dışındaki sermaye piyasası araçları ve konut finansmanından kaynaklanan alacaklara dayalı olarak veya bu alacakların teminatı altında ihraç edilen diğer sermaye piyasası araçlarıdır
- Diğer Sermaye Piyasası Kurumları
- Sermaye piyasası araçlarının takas ve saklanması, derecelendirilmesi, ihraççıların ve sermaye piyasası kurumlarının denetlenmesi ile uğraşan kuruluşlar,
- yatırım danışmanlığı, portföy yönetimi gibi sermaye piyasası faaliyetlerini yerine getiren şirketler,
- varlık yönetim şirketleri,
- ipotek finansmanı kuruluşları,
- konut finansmanı fonları,
- varlık finansmanı fonları,
- risk sermayesi yatırım fonları,
- risk sermayesi yatırım ortaklıkları,
- vadeli işlemler aracılık şirketleri,
- sermaye piyasasında faaliyette bulunacak gayrimenkul değerleme kurumları,
- portföy saklama şirketleridir.
- İpotek Finansmanı Kuruluşları, Konut Finansman Ve Varlık Finansman Fonları
- Gayrimenkul Değerleme (Ekspertiz) İşlemleri
- İcra dairesi, konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, satışı istenen gayrimenkul için değer tespitini veya bilirkişi incelemesini yetki verilmiş kişi veya kuruluşlara yaptıracaktır.
- Üç yıllık öngörülen geçiş süreci sonunda icra daireleri, kıymet takdiri veya bilirkişi incelemesini gayrimenkul değerlemesi konusunda yetki verilmiş lisanslı kişi veya kuruluşlara yaptıracaktır.
- Değer tespiti yapacak kişi ve kuruluşlara ilişkin şartları Sermaye Piyasası Kurulu belirler.
- Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği meslek kurallarını ve değerleme standartlarını belirleyecektir.
- İpotek teminatlı menkul kıymetlerin teminat ahvuzuna katılabilmesi veya ipoteğe dayalı menkul kıymet ihracı için, gayrimenkul değer tespitinin lisanslı değerleme uzmanlarınca yapılmış olması gerekmektedir.
- Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunda Yapılan Düzenlemeler
- Konut kredilerinde sabit oranlı kredilerin yanı sıra değişken oranlı(kar paylı) kredilerde kullandırılabilecektir. Değişken kar paylı krediler için kar payı oranlarına bir üst limit belirlenecek, ayrıca sözleşme aşamasında başlangıç ve azami kar payı oranları müşteri ile paylaşılacaktır.
- İsteyen tüketiciler risk almayıp sabit kar payı ile kredi kullanabileceklerdir.
- Kredi veren kuruluşlar, sözleşme öncesi bilgi formu vermekle yükümlü tutulmuşlardır. Böylelikle üstlenecekleri riskleri daha iyi değerlendirebilmeleri amacıyla tüketicilere sözleşme öncesinde en az bir işgünü zorunlu düşünme süresi tanınmaktadır. Kredi sözleşmesi, SÖBF'nun verilmesinden en erken bir iş günü sonra imzalanabilecektir.
- Sabit veya değişken kar paylı kredilerde erken ödeme imkanı bulunmaktadır. Sabit kar paylı kredilerde en fazla %2 oranında olmak üzere erken ödeme ücreti müşteriden talep edilebilecektir. Değişken kar paylı kredilerde erken ödeme ücreti talep edilemeyecektir.
- Tüketicinin temerrüde düşmesi, ihbar yükümlülüğüne bağlanmıştır. Yasal takibe geçebilmek için birbirini izleyen iki ödemede de temerrüde düşülmüş olması ve bir aylık muacceliyet uyarısında bulunulmuş olması gerekmektedir.
- Kredi alacağının takibinde gayrimenkulün satışa çıkarılması zorunludur. Satış öncesi lisanslı eksper tarafından konutun değeri belirlenir ve satış bedelinin borcu aşan kısmı tüketiciye iade edilir.
- Bağlı konut kredilerinde(proje kapsamında kullandırılan krediler) kredi veren kurumların sorumlulukları sınırlandırılmıştır. Bu kurumlar, konutun teslim edilmemesi durumunda, kredi miktarı kadar ve süresiz, konutun ayıplı olması halinde ise konutun tesliminden sonraki bir yıl boyunca ve kredi miktarı kadar, satıcı(müteahhit) ile birlikte müteselsilen sorumludur.
- Konutların kiralanmasına ilişkin finansal kiralama sözleşmeleri de tüketici haklarının korunmasına yönelik kanun kapsamına alınmıştır.
- Vergi Kanunlarında Yapılan Değişiklikler
- İpotek teminatlı menkul kıymetler ve varlık teminatlı menkul kıymetler teminat havuzunun, konut finansmanı fonunun, varlık finansmanı fonunun ve yatırım fonunun üçer aylık dönemlerin son iş günündeki net varlık değerinin yüz binde beşi oranında kayda alma ücreti, izleyen 10 işgünü içerisinde Özel Hesaba yatırılır. (bu oran normalde %0,3'tür.)
- Konut finansmanı fonlarını temsilen, ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetlere ve varlık finansmanı fonlarını temsilen ihraç edilen varlığa dayalı menkul kıymetlere ödenen kar payı, kar payı ya da benzeri gelirler ile ipotek finansmanı kuruluşları ve konut finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetler hariç ipotekli sermaye piyasası araçları, varlık teminatlı menkul kıymetlerden elde edilen gelirler Menkul Sermaye İradı olarak nitelendirilir.
- İpotek finansmanı kuruluşları ve konut finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen ipotekli sermaye piyasası araçlarından elde edilen gelirler, Gelir Vergisi Kanununun 94. maddesi kapsamına alınmıştır.
- Konut finansmanı fonları ve varlık finansmanı fonlarını temsilen ihraç edilecek menkul kıymetlerin dönemsel getirilerinin tahsilinde %15 vergi kesintisi yapılması, ayrıca 94. madde kapsamında kesinti yapılmaması sağlanmıştır.
- Konut finansmanı kapsamında yapılan sigortalarda sözleşme ve poliçe üzerinden alınan paralar; ayrıca, ipotek finansmanı kuruluşlarının, konut finansmanı kuruluşlarının ve konut finansmanı fonlarının, konut finansmanı kapsamında yaptıkları tüm işlemlerinde elde ettikleri paralar BSMV' den istisna tutulmuştur.
- Konut finansmanı kuruluşları ve ipotek finansmanı kuruluşları tarafından konut finansmanı kapsamında ipotek üzerine yapılan tüm işlemlerin ve yine aynı kapsamda finansal kiralama yoluyla kiralanan konutların kiracıya devri ve TOKİ Başkanlığının oturma izni alınmış konut satışları nedeniyle gerçekleştirilecek ipotek işleri tapu harcından istisna edilmiştir.
- Konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ve TOKİ Başkanlığının yapı kullanma izni alınmış konutlara ilişkin rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, ihalenin feshi ile ilgili esas hakkında karar verilebilmesi halinde değer üzerinden %0,54 oranında nisbi harç, alacakların takibinde tahsil harcının ¼ oranında alınması koşulu getirilmektedir.
- İMKB yapılan iş ve işlemler nedeniyle alınan menkul kıymet kotasyonu ve tescil ücretleri kurtaj ücretlerinden borsa yönetimine ödenecek borsa payları ve SPK tarafından yapılan tescil ve kayıtlar nedeniyle alınan ücretler üzerinden alınan Faaliyet Harcı kaldırılmıştır.
- Konut finansmanı kuruluşlarının konut finansmanı işlemleri ile ilgili olarak düzenlenen kağıtları ile ipotek finansmanı kuruluşları ve konut finansmanı fonlarının kuruluş dahil her türlü işlemleri ile ilgili olarak düzenlenen kağıtlar, damga vergisinden muaf tutulmuştur.
- Konut finansmanı amacıyla teminat gösterilen ya da ipotek uygulanan konutun, konut finansmanı kuruluşları ya da ipotek finansmanı kuruluşları ya da üçüncü kişilere teslimi işlemleri KDV'den istisna tutulmaktadır.
- İpoteklerin Paraya Çevrilme Sürecinin Hızlandırılması
- Alacaklıya, rehinle temin edilmiş alacağının takibinde haciz yoluna başvurabilme hakkı tanınmıştır.
- Gayrimenkulün satışına ilişkin ihalenin feshi taleplerinde geçerli olan para cezası oranı%10'dan %20'ye artırılarak, kötü niyetli fesih taleplerinin önüne geçilmesi amaçlanmıştır.
- İcranın iptali (geri bırakılması) talebinin reddine ilişkin tetkik mercii kararını temyiz eden borçlunun, satışı durdurabilmesi için yatırması gereken teminat oranı takip konusu alacağın %15'i yerine %30'u hesaplanacaktır. Bu hüküm ile bu tür taleplerin kötü niyetli olarak kullanımının önlenmesi amaçlanmıştır.
- İcra prosedüründe gayrimenkulün satışı aşamasındaki değer tespit işlemlerinin üç yıllık geçiş süreci sonrasında sadece lisanslı değerleme uzmanlarınca yapılabilmesi zorunluluğu getirilmiştir
- Kanunun Kapsamı Ve Uygulama Süreleri
- Kanun yayımlandığı tarihte yürürlüğe girecektir.
- Bu tarihten önce düzenlenmiş olan ve konut finansmanı tanımına uyan kredi ve finansal kiralama sözleşmelerinin tarafı olan tüketiciler, söz konusu kanunun yürürlüğe girmesini takiben EN GEÇ ÜÇ AY İÇERİSİNDE, sözleşmenin yapılmış bulunduğu konut finansmanı kuruluşuna başvuruda bulunarak, sözleşme konusu işlemin, kanunda belirtilen konut finansmanı tanımı kapsamı dışında değerlendirilmesi talebinde bulunabilirler.
- Kanunun yürürlüğe girmesinden önce 4077 sayılı T.K.H.K doğrultusunda yapılan sözleşmelerde, borcun vadesinden önce ödenmesi durumunda 4077 sayılı T.K.H.K 10. maddesinin 4. fıkrası hükümleri uygulanacaktır. (Erken ödeme ücreti tahsil edilemeyecektir.)
- Sık Sorulan Sorular
Mortgage Fransızca kökenli bir kelime olup mort(ölü) + gage (söz- borç alınan paranın geri ödeneceğine ya da karşılığında borçlu için bir şey yapılacağına dair verilen söz) anlamına gelmektedir. Sözlük anlamı olarak; Mortgage, konut ve arsa gibi taşınmaz malların satın alımında kullanılan, ipotekle garanti altına alınmış bir kredi türüdür. Finans terimi olarak Mortgage,(bankacılık) banka ya da benzer bir kuruluşun konut, arsa vb. taşınmaz mallar "satın almak üzere" kişilere para vermesini, bu para karşılığında malın mülkiyet hakkını borçludan almasını, bu paranın belirli bir süre içinde geri ödenmesini ve ödeme tamamlandığında malın mülkiyet hakkının geçersiz hale gelmesini öngören yasal sözleşmedir.
Mortgage sistemi iki yüz yılı aşkın bir süredir dünyanın çeşitli ülkelerinde bazı belirli farklılıklar göstermek suretiyle uygulanmaktadır. Sistem, konut edinmeyi kolaylaştırmakta, yapı kalitesini yükseltmekte, şehir planlamacılığını etkin bir noktaya getirmekte, mülkiyetin ve alışverişlerin kayıt altına alınmasına büyük katkı sağlamaktadır. Kelime anlamı kısaca "ipotek" olan "mortgage", esas itibariyle bir çeşit gayrimenkul finansman sistemini ifade etmek için kullanılmaktadır. Yöntemler, genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 20-30 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullandırılmasına dayanır.
5582 Sayılı Konut Finansman Kanununa göre kısaca konut finansman sistemi (mortgage),Tüketicilere;
Konut edinmeleri amacıyla kredi kullandırılması,
Konutların finansal kiralama yoluyla kiralanması,
Sahip oldukları konutların teminatı altında kredi kullandırılması şeklinde tanımlanmıştır.
Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamında değerlendirilir.
Mortgage sistemi iki yüz yılı aşkın bir süredir dünyanın çeşitli ülkelerinde bazı belirli farklılıklar göstermek suretiyle uygulanmaktadır. Sistem, konut edinmeyi kolaylaştırmakta, yapı kalitesini yükseltmekte, şehir planlamacılığını etkin bir noktaya getirmekte, mülkiyetin ve alışverişlerin kayıt altına alınmasına büyük katkı sağlamaktadır. Kelime anlamı kısaca "ipotek" olan "mortgage", esas itibariyle bir çeşit gayrimenkul finansman sistemini ifade etmek için kullanılmaktadır. Yöntemler, genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 20-30 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullandırılmasına dayanır.
5582 Sayılı Konut Finansman Kanununa göre kısaca konut finansman sistemi (mortgage),Tüketicilere;
Konut edinmeleri amacıyla kredi kullandırılması,
Konutların finansal kiralama yoluyla kiralanması,
Sahip oldukları konutların teminatı altında kredi kullandırılması şeklinde tanımlanmıştır.
Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamında değerlendirilir.
5582 Sayılı Konut Finansman Sistemi (Mortgage) Kanunu ile ülkemizde “kurumsal bir konut finansman sistemi (mortgage) oluşturulması” amaçlanmıştır. Yeni düzenleme, aslında mevcut Konut Finansman Sistemi (Mortgage) 'ni günümüz koşullarına uygun hale getirmek amacıyla, yeni bir kanun şeklinde değil, şu anda yürürlükte olan birçok kanunda (İcra İflas Kanunu, Sermaye Piyasası Kanunu, Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun, Vergi Kanunlarında ve Finansal Kiralama Kanununda v.d )değişiklikler yapmaktadır. Sistemin başarılı olabilmesi için de bu değişikliklerin yapılması gerekmektedir.
İpoteğe Dayalı Konut Finansmanı sisteminin mevcut Konut Kredileri Sistemi'nden ayıran en ana özellik oluşturulacak ikincil piyasalar aracılığıyla yatırımcılara satılan İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler sayesinde banka ve diğer ipotek finansmanı kuruluşlarının kredilerini daha ucuza fonlayarak yeni ve daha düşük kar payı oranlı konut kredisi sunabilecek olmalarıdır.
Yeni düzenlemenin amaçlarından belki de en önemlisi, halkın geniş bir bölümünü kapsaması ve kredinin aylık taksitlerinin, tüketicinin gelirinin %25-30'unu geçmemesi, dolayısıyla vatandaşın "kira öder gibi ev sahibi olmasının" sağlanmasıdır.
İpoteğe Dayalı Konut Finansmanı sisteminin mevcut Konut Kredileri Sistemi'nden ayıran en ana özellik oluşturulacak ikincil piyasalar aracılığıyla yatırımcılara satılan İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler sayesinde banka ve diğer ipotek finansmanı kuruluşlarının kredilerini daha ucuza fonlayarak yeni ve daha düşük kar payı oranlı konut kredisi sunabilecek olmalarıdır.
Yeni düzenlemenin amaçlarından belki de en önemlisi, halkın geniş bir bölümünü kapsaması ve kredinin aylık taksitlerinin, tüketicinin gelirinin %25-30'unu geçmemesi, dolayısıyla vatandaşın "kira öder gibi ev sahibi olmasının" sağlanmasıdır.
Tüketicilere;
Konut finansmanı kuruluşları konut finansmanı amacıyla doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama yapan
İhraçcılar ipotek teminatlı menkul kıymetlerin teminatı olan varlıkları, oluşturacakları teminat havuzu içerisinde izlemekle yükümlüdür. Teminat havuzu; yapı kullanma izni alınmış konut ve diğer gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacaklar, ikame varlıklar ve bunların riskten korunması amacıyla yapılan sözleşmelerden oluşur.
Yapı kullanma izni alınmış konutlar üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacakların ilgili konutun değerinin yüzde yetmiş beşini, yapı kullanma izni alınmış diğer gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacakların ise ilgili gayrimenkulun değerinin yüzde ellisini aşan kısmı, teminat değerinin hesaplanmasında dikkate alınmaz. Teminat havuzuna dahil edilecek yapı kullanma izni alınmış konut ve diğer gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacakların vadesi gelmiş tüm ödemelerinin yapılmış olması şarttır.
Varlık Teminatlı Menkul Kıymetler: Alacaklar ve duran varlıkların teminatı altında ihraç edilen borçlanma senetleridir.
İpotek Finansman Kuruluşları
Münhasıran konut finansmanından kaynaklanan alacakların devralınması, devredilmesi, devralınan alacaklardan oluşan varlıkların yönetimi ve alacakların teminat olarak alınması suretiyle kaynak temini amacıyla kurulan, sermaye piyasası kurumu niteliğini haiz anonim ortaklıklardır. İpotek finansmanı kuruluşları faaliyetlerinin gerektirdiği risk yönetimi amaçlı işlemleri yürütebilirler.
İpotek finansmanı kuruluşlarının nakden ve her türlü muvazaadan âri olarak ödenmiş sermayeleri 5411 sayılı Bankacılık Kanununda kalkınma ve yatırım bankaları için öngörülen tutardan az olamaz.
Konut Finansman Fonu:
İhraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan paralarla, ipoteğe dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluşturulan malvarlığıdır.
Varlık finansmanı fonu:
ihraç edilen varlığa dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan paralarla, varlığa dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluşturulan malvarlığıdır.
Münhasıran konut finansmanından kaynaklanan alacakların devralınması, devredilmesi, devralınan alacaklardan oluşan varlıkların yönetimi ve alacakların teminat olarak alınması suretiyle kaynak temini amacıyla kurulan, sermaye piyasası kurumu niteliğini haiz anonim ortaklıklardır. İpotek finansmanı kuruluşları faaliyetlerinin gerektirdiği risk yönetimi amaçlı işlemleri yürütebilirler.
İpotek finansmanı kuruluşlarının nakden ve her türlü muvazaadan âri olarak ödenmiş sermayeleri 5411 sayılı Bankacılık Kanununda kalkınma ve yatırım bankaları için öngörülen tutardan az olamaz.
Konut Finansman Fonu:
İhraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan paralarla, ipoteğe dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluşturulan malvarlığıdır.
Varlık finansmanı fonu:
ihraç edilen varlığa dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan paralarla, varlığa dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluşturulan malvarlığıdır.
Yeni Kanunla Sermaye Piyasası Kurulu, konut değerlemesini, gayrimenkul değerleme faaliyeti konusunda yetki verilmiş kişi veya kurumlar tarafından yapılmış olmasını zorunlu tutmaya yetkili kılınmıştır. Yani SPK lisanslı değerleme uzmanları değerlemeyi yapacaklardır. Ayrıca yeni kanunla Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği adı altında yeni bir meslek kuruluşu oluşturulmuş bulunmaktadır. Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlar bu birliğe üye olmak zorundadırlar. Birlik gayrimenkul piyasasının ve değerleme faaliyetlerinin gelişmesini sağlamakla görevli ve yetkilidir.
Lisanslı Değerleme Uzmanlarının yapacakları değerleme işlemleri aşağıdaki gibi sıralanabilir:
Lisanslı Değerleme Uzmanlarının yapacakları değerleme işlemleri aşağıdaki gibi sıralanabilir:
Kanunun yürürlüğe girmesinden itibaren;
İcra ve İflas Kanununda yapılan değişikliklerle ipotek teminatlı olarak konut finansmanı sağlanan kişilerin kredileri zamanında ödeyememesi durumunda, söz konusu ipoteklerin paraya çevrilme süresinin kısaltılması amaçlanmıştır. Bilindiği üzere icra dairelerindeki iş yükü ve icra sürecinin yavaşlığı sebebiyle alacak takipleri 2-3 yıla kadar uzayabilmektedir.
Yapılan değişikliklerle;
Yapılan değişikliklerle;
Menü yükleniyor...
